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从一介草(cǎo)莽到地产雄主拼尽半辈子，而跌下神坛，几乎一夜之间。
正荣地产的欧宗荣、融信中國(guó)的欧宗洪两兄弟(dì)，或许已深刻體(tǐ)会到这种人生跌宕。
在行业上升期里，他(tā)们疯狂拿(ná)地扩张，潮水退去，不觉已深陷泥潭。
他(tā)们的大哥(gē)欧宗金，境况稍好一些，但所控制的欧氏投资集团亦官司缠身。
前20年，他(tā)们在中國(guó)房地产市场化大潮里，享受了一场饕餮盛宴，成為(wèi)老家莆田汀塘村的造富神话。如今，他(tā)们将如何安稳着陆？
赌字当头
上世纪90年代初，随着改开政策落地，中國(guó)创富的潮水改变了流向。
彼时，一大批年轻人涌向重镇深圳。他(tā)们白手起家，多(duō)年后攒得亿万身家。比如，星河湾的黄楚龙、中洲控股的黄光苗以及茂如集团的黄茂如。甚至，如今立于危墙边的姚振华，也是在深圳从炸油条、卖蔬菜等小(xiǎo)生意一步步做起。
和很(hěn)多(duō)奔赴特區(qū)的年轻人一样，欧氏兄弟(dì)的家底也薄。欧宗荣曾回忆，兄弟(dì)三人生活在莆田当地最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里，少年时连地瓜都吃不饱。
欧氏兄弟(dì)虽然也是选择从小(xiǎo)生意做起，方向不是南下，而是深入到基建需求强烈的中西部寻找机会。
早年，大哥(gē)欧宗金带着二弟(dì)欧宗荣走出东峤镇汀塘村，在福建三明的工地上做石件生意，后来辗转江西进入桥梁工程领域。成年之后，老三欧宗洪也追随两位哥(gē)哥(gē)干起了工程。
欧氏三兄弟(dì)和早期的黄楚龙等在深圳建筑工地上做泥瓦工并无二致，吃苦耐劳中紧紧抓住突然而至的机会，他(tā)们从打工者的身份，逐渐走向独当一面的企业老板。
1993年，29岁的欧宗荣在江西负责一个路桥工程，因建桥钢材被人动了手脚，会影响工程质量和安全，他(tā)决定炸掉重建，為(wèi)此损失上百万元。
90年代的百万元堪為(wèi)天文(wén)数字，当时，全國(guó)城镇职工月均工资水平不到200元。可(kě)以说，欧宗荣选择炸桥本身有(yǒu)着很(hěn)大的赌的成分(fēn)。正是这一举动，引来更多(duō)工程项目的橄榄枝。第二年，他(tā)很(hěn)容易地成為(wèi)南昌“一江两岸”工程前期道路的施工方。
1996年，欧宗荣参与江西宜春旧城改造，修建道路拓宽城市骨架，同时获得从业以来第一块土地，并耗资超亿元，打造成一个商(shāng)业综合體(tǐ)，也就是如今的赣西第一街(jiē)。
在打造商(shāng)业综合體(tǐ)之时，欧宗荣的业務(wù)已逐渐从修路建桥转型房地产。1998年，他(tā)集合旗下分(fēn)布在江西、福建的8家企业，在福州成立正荣集团，也就是正荣地产的前身。
而在这一年，老大欧宗金因一起安全事故撤出江西。2002年，他(tā)以福建欧氏投资集团為(wèi)平台，涉足投资和教育等领域，如今已是福建知名民(mín)间财团。
在欧氏三兄弟(dì)中，若要论赌性，老三欧宗洪胆子最大。
1995年，24岁的欧宗洪回到老家莆田自立门户，设立莆田交通工程公司，从事市政领域建设业務(wù)。2001年设立莆田交通房地产公司，在欧宗金“帮助”下，以观桥御景楼盘一炮而红。2003年转战福州设立融信集团，2007年以15亿元拿(ná)下福州单价地王。
2016年，欧宗洪在上海与中铁、金茂及龙湖(hú)等鏖战竞价超400轮，拿(ná)下上海地王项目，楼面均价10万元/平方米，这一记录至今无人能(néng)破，外界首次见识到欧宗洪的凶悍。
蒙眼狂奔
多(duō)年前，在热闹纷杂的全國(guó)土拍市场，听闻闽系房企，参与者无不心头一颤，只要融信中國(guó)入场，参与者的心更会悬到嗓子眼。
之所以公司被高度关注，主要是老板欧宗洪舍得砸大价钱买地。甚至在某些核心地块的争夺上，國(guó)资背景的房企都得礼让三分(fēn)。
融信太渴望规模化扩张。
2015年末，公司土地储备总建筑面积517万平方米，除了在建379万平方米，未开发面积仅138万平方米，在建土地储备遠(yuǎn)高于未开发土地，存粮告急。
2016年，欧宗洪力排众议将公司总部从福州迁至上海，开启一场前所未有(yǒu)的全國(guó)扩张之路。在这种战略意主导之下，公司旋即成為(wèi)土拍市场里一只独狼。
仅在2016年，融信中國(guó)耗资4846亿元，获得21宗土地，新(xīn)增总建筑面积5212万平方米，拿(ná)地平均成本12963元/平方米。当年，公司签约销售规模246亿元，营收规模仅1172亿元。
2017年延续攻势，在全國(guó)拿(ná)地78宗，新(xīn)增总建筑面积1482万平方米，疯狂之势，外界无不為(wèi)之瞠目结舌。
几乎不计成本拿(ná)地的企业规模迅速膨胀。公司合约销售额从2015年的1111亿元增至2018年的12184亿元，并先于世茂、泰禾和旭辉迈进千亿阵营。2020年-2021年，公司分(fēn)别实现合约销售额1552亿元、1552亿元。
正荣地产同样如此，2014年合约销售额还只有(yǒu)169亿元，2018年已越过千亿，实现1080亿元。即便在疫情的两年里，也在频频拿(ná)地。
2020年-2021年，公司分(fēn)别拿(ná)下46幅、29幅土地，新(xīn)增总建筑面积分(fēn)别為(wèi)714万平方米、430万平方米，平均拿(ná)地成本分(fēn)别為(wèi)6616元/平方米、9083元/平方米。
直至今年上半年，正荣地产、融信中國(guó)先后陷入流动性危机，才逐渐隐退土地市场。这两家房企的土地储备总量仍不小(xiǎo)，截至今年6月，分(fēn)别拥有(yǒu)总建筑面积2215平万平方米和2527万平方米。
今年上半年，融信中國(guó)净亏429亿元、正荣地产净亏211亿元，為(wèi)上市以来首次双双遭遇重创。企业生存空间日渐逼仄，早在2020年已显出端倪。
融信中國(guó)在2016年-2017年获得的高价土地，在2020年进入结转周期，给公司盈利能(néng)力带来极大考验。
2019年，融信中國(guó)毛利率224%、净利率145%，2020年分(fēn)别降至100%和23%。尽管公司对外宣称，待高价土地结转完毕，2021年盈利水平会得到改善。实际上并未应验，去年，公司毛利率、净利率较上年下降0.1个百分(fēn)点、04个百分(fēn)点。
正荣地产的状况也大致相同。去年，其毛利率、净利率较上年分(fēn)别下降56个百分(fēn)点、62个百分(fēn)点。
据克而瑞报告披露，2016年、2017年地王地块集中入市，在典型一二線(xiàn)城市中，入市地王项目只有(yǒu)4成能(néng)实现盈利。
随着房住不炒長(cháng)期楼市调控主调不变，未来房价上涨空间有(yǒu)限，势必会继续蚕食企业利润。
症结或许并不止于此，更重要的是，正荣、融信在早期大跃进式扩张时大量借贷，已到了偿还高峰。
7月10日，融信中國(guó)两筆(bǐ)美元债合计27855万美元利息，无法在30日内完成支付，将公司拖进流动性危机。
截至今年6月，公司现金及现金等价物(wù)1111亿元，难以覆盖短期债借150.04亿元。企业自我造血能(néng)力亟待恢复，今年上半年，公司合约销售额3837亿元，同比减少53%。
正荣地产同样债務(wù)承压。据中报，截至6月底，公司未来12个月内将有(yǒu)3291亿元债務(wù)到期，而手中现金及现金等价物(wù)仅337亿元。
经过今年2月的股债双杀之后，正荣地产已出现多(duō)筆(bǐ)债務(wù)违约。与此销售不振，回款放缓，今年上半年实现合约销售额2117亿元，同比减少71%。
截至目前，正荣、融信的股价已跌至1港元之内，一年之前，两家房企股价在3-4港元左右。
欧宗荣、欧宗洪深陷危机之中，大哥(gē)欧宗金的状况也好不好哪儿去。企查查显示，欧宗金控制的福建欧氏投资集团，今年8月被莆田荔城區(qū)法院列為(wèi)被执行人，执行总金额1200万元。
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